多城将开启第四批次集中供地 四季度或掀一波小高峰

10月23日，多城北京市规划和自然资源委员会官网挂牌石景山、将开集中季度朝阳2宗预申请住宅用地，启第交易起始价合计55亿元。批次截至目前，供地高峰多数重点城市已经完成第三批次集中供地，或掀总体来看，多城市场表现较为平稳，将开集中季度北京、启第上海、批次合肥等城市成交热度相对较高。供地高峰

与去年不同的或掀是，部分城市集中供地批次有所增加。多城南京、将开集中季度苏州等多个城市已推出第四批次集中供地计划。启第今年第四季度，全国多个重点城市将再迎一波土地供应小高峰。

中指研究院监测数据显示，截至10月24日，已有北京、厦门、济南、青岛、重庆、武汉等多个城市明确将要进行第四批次集中供地。截至目前，已有无锡、南京、苏州等多个城市正式推出第四批次集中供地公告，共推出涉宅用地37宗，总起始价428.43亿元。

“集中供地是为了达到‘稳地价、稳房价、稳预期’的整体目标，同时，通过增加供应批次，缓解房企阶段性资金压力，也能够补充地方财政收入。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》记者表示，多批次集中供应土地，可以使企业在资金调度上更加灵活，提升拿地信心。

便利房企资金调度

2022年初，青岛、济南、重庆和武汉等城市明确提出，2022年集中供地将分为四批次进行，并公布了各批次土地供应的大致时间节点。6月份，北京也提出，“上半年完成第二批商品住宅用地集中供应，下半年再完成两批供地。”

“北京今年集中供地已经推出53宗，各批次之间供地总量较为均匀，首批次18宗地，二批次17宗地，三批次18宗地，四批次目前已经有10宗预申请地块，起始总价200.2亿元，预计北京四批次正式推出时会有约17宗地块。”张凯表示，其他城市根据自身供地节奏进行推地，比如南京四批次目前仅推出4宗地块，预计11月10日进行出让。

按照计划，今年集中供地批次最多的城市是武汉。9月份，武汉市自然资源和规划局曾发文称，计划在9月份、10月份、11月份继续安排3个批次的集中供地，也就是今年武汉的第四、第五、第六批次集中供地。武汉市的官方文件称，加推土地的目的，是“严格落实土地供应年度计划执行要求”。

张凯认为，在“稳地价、稳预期”指导下，22个集中供地城市也在调整供应节奏和规则。与2021年的出让规则相比，一是今年年初放宽竞买资格要求、降低门槛、取消配建等；二是供应批次采取多次少量、预申预购的模式；三是多批次的集中供应可以降低企业研判土地价值工作压力，同时让企业在资金安排上更加灵活。

“相较于过去，四批次土地竞拍门槛进一步下调，并且纯住宅用地供应居多，在竞买保证金和房企竞拍方面的规则均有所放宽。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，这旨在提升房企拿地积极性，减少土拍流拍现象。

溢价率变化较为平稳

从土拍情况来看，2022年以来，重点城市土拍成交平均溢价率仍在低位运行，均处于5%以下。

在张凯看来，影响房企拿地积极性、进而影响土地出让溢价率的因素较多，除核心区域和郊区供应地块本身的特性外，推出较低楼面价地块可以拉高溢价率，反之，推出较高楼面价地块可能会导致地块流拍或者底价成交。目前各城市土地价格制定均比较符合各自情况，批次之间溢价率变化也都比较平稳。

“从当前完成第三轮土拍的城市来看，北京、杭州、苏州等城市的溢价率水平较为坚挺，这些城市近期的销售情况也较为可观。”陈霄表示，土地市场与新房市场的热度息息相关，新房销售层面的信心会传导至土地市场，只有当房地产销售明显改善的情况下，土地市场的热度才会提升。

对于接下来土地市场的走势，张凯表示，预计第四批次集中供地依旧会平稳进行。东高科技高级投资顾问毕然向《证券日报》记者表示，预计大部分城市溢价率与前三次供地相比不会有明显变化。

“第四季度一般是房企的结算高峰期，回笼资金是第一要务，现金流是否充裕决定着年度财务报表的表现。此外，销售市场回暖趋势并未真正确立，有潜在流动性风险的房企仍要将有限资金用于经营和保交付，因此在拿地支出上比较谨慎。”某房企相关人士向《证券日报》记者表示。

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